비조정지역에서 조정지역 바뀐경우 비과세 요건

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올조 2021. 1. 4. 22:13

오늘도 달려봅니다. 부린이들 부동산 공부 고고! :) 이번시간에는 비조정지역에서 조정지역으로 바뀐경우 1세대 1주택(일시적 2주택 포함) 비과세 관련 어떤부분이 달라지는지, 관련 사항들 정리해볼게요😉

국토부 홈페이지를 확인해보시면 비조정지역 > 조정지역 으로 바뀐지역 또는 조정지역 > 비조정지역으로 해제된 지역이 있을경우 확인할 수 있도록 업데이트 해주고 있습니다.

먼저 내가 거주하고 있는 지역이 조정지역인지 아닌지에 대한 확인이 필요합니다.

국토부 홈피 확인하러가기 클릭 여기에서 가능하며 꾸준히 업데이트 되고 있어요.

① 다주택자 양도세 계산시 주택수 합산

조정대상지역으로 바뀌게 되면 기준시가 3억이상인 경우 다주택자 양도세 계산을 할때 주택수 산정시 포함시켜야 되구요, 1세대 1주택자인 경우는 양도시 비과세 혜택에 문제가 생기지는 않습니다. (9억미만)

조정지역이지만 3억미만이라면 다주택자 중과세 주택합산에서 배제됩니다 (주택수 미포함)

※ 조정지역으로 바뀌면 1세대 1주택자 양도세 내야되는것 아니냐는 궁금증이 생기실텐데요, 1세대 1주택이며 9억미만의 주택이라면 비과세 혜택은 지역 상관없이 가능한 부분입니다. (2년 보유는 하셔야돼요)

이전에는 1세대 1주택 2년보유시 비과세 혜택이 가능했다면 조정지역으로 바뀌면서 (17.8.3이후 취득분) 2년거주 요건이 추가되었습니다. 즉 2년보유 하면서 실제로 2년 거주를 해야지만 양도시 비과세 적용이 되는 부분이죠.

※ 비조정지역일때 등기 즉 분양계약을 체결했다면 2년 보유 요건만 지키시면 됩니다. 계약당시 조정지역인 경우에만 2년 거주 요건까지 추가로 생겼다고 보시면 돼요:)

비조정지역 당시 매매계약을 했던 신규 아파트가 이후 조정지역이 되었다면 잔금을 치르기 전이라도 비조정지역의 혜택을 줍니다. 기존 살고있는 종전주택을 3년이내 매도하시면 비과세 혜택 가능합니다. 이사를 이유로 일시적 2주택자가 된것이므로 양도세는 내지 않습니다.

상황에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있는 처분기간이 달라지는데요 자세하게 알려드릴게요!

ⓐ주택을 구입하고나서 1년이상의 시간이 지난뒤 ⓑ주택을 취득했고 일시적 2주택자로 비과세 혜택을 보려면?

☑️ ⓐ,ⓑ 둘다 조정대상지역인 경우

1) 2018.9.13 이전에 취득한 신규주택의 경우 ⓐ주택 3년내 처분

2) 2018.9.14~2019.12.17 사이 취득한 신규주택의 경우 ⓐ주택 2년내 처분

3) 2019.12.16 이후 취득분 신규주택의 경우 ⓐ주택을 1년이내 처분후 (전입신고까지 완료)

☑️ ⓐ,ⓑ 둘중 하나가 비조정대상지역인 경우 / 둘다 비조정지역인 경우

ⓐ 종전주택을 3년내 처분하시면 비과세 조건에 해당됩니다.

※ 기간을 계산하는 방법은 주택 취득일(잔금청산일)을 기준으로 합니다.

※ ⓐ주택 구입후 1년이상은 경과한뒤에 ⓑ주택을 구입해야지만 비과세조건에 해당됩니다.

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