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다주택자 조정대상지역 양도세 세율 계산법
이번시간에는 다주택자이면서 조정대상지역인 경우 양도시 발생되는 세율에 대해 계산방법을 공부해보도록 할게요 :)
※1세대 1주택자인 경우 비과세 적용되니 (단,9억원미만) 1주택만 소유하고 계신분들에겐 해당사항 없음을 미리 알립니다.
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목차
1.다주택자 양도세 중과란? 2.조정대상지역 중과세란? 3.다주택자 조정대상지역 양도세 세율 7.다주택자 조정대상지역 양도세 계산방법 |
1. 다주택자 양도세 중과란?
부동산 가격의 무분별한 상승을 막기위해 다주택자의 투기를 규제하겠다는 부동산 정책입니다. 기존 다주택자의 양도소득세(아파트를 팔때 차익에 해당되는 세금)에 가산세율을 추가로 적용하게 된 부분을 '다주택자 양도세 중과'라고 이야기 합니다.(2021.6.1부터 적용)
양도소득세 : 예를들어 3억에 산 아파트를 6억에 팔았다면 3억이라는 차익금이 생기게 되는데요 이 차익금에 대한 세금을 말합니다.
2.조정대상지역 중과세란?
1세대 3주택으로 다주택자에 해당되는 경우 여기에 추가로 '조정대상지역'으로 규제되는 조건인 경우라면 아파트를 매도할때 발생하는 '양도세'의 세율이 '중과'됩니다. 즉 세율이 높아지기 때문에 더 많은 세금을 내게 된다는 이야기 입니다.
<양도소득세 기본 세율>
3. 다주택자 조정대상지역 양도세 세율
2021년 6월1일부터 다주택자 조정대상지역 양도세 세율이 달라집니다.
✔️기본세율(위표참조) + 20%p(2주택자) or 30%p(3주택자)
기본세율에다 추가로 2주택자의 경우 20%가 3주택자의 경우 30%가 가산됩니다. 예를들어 2주택자 조정대상지역인 경우 3억~5억 상당의 가격이라면 40% 기본세율에 추가로 20%p가 붙습니다. 그렇게되면 60%가되며 지방세(10%) 까지 합쳐서 약66% 양도소득세를 내야되겠죠.
※ 조정대상지역의 다주택자에 해당됩니다.
4.보유기간 2년 미만인 경우 양도시 적용되는 세율
주택 보유기간이 짧을수록 세율 구간은 더 높아집니다.2021.6.1부터 적용되는 내용으로 기존 세율에 비해 주택 입주권 분양권까지 1년 미만에 매매가 이루어질시 70%가 적용되며 2년미만은 60%라고해요.
※ 2021.6.1이후 부터는 조정/비조정 상관없이 2년미만 양도하게 될 경우 60% 적용된다고 하니 참고하시는게 좋겠습니다.
5. 양도소득세 계산식 + 계산방법
① 집을판가격 - 집을산가격 - 필요경비 = 양도차익
※ 필요경비는 양도소득세에서 인정하는 경비를 말합니다 (취득세,중개수수료등)
양도소득기본공제 : 250만원
② 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 = 과세표준
※다주택자 조정지역의 경우 장기보유특별공제가 되지 않습니다
③ 과세표준x세율=양도소득세 + 지방소득세 추가(양도소득세의 10%)
6. 기본 양도세 세율 (다주택자 중과세) vs 단기보유시 적용되는 양도세 세율
그렇다면 위에서 알려드린 다주택자 중과세율과 단기로 보유시 부과되는 세율이 전부 적용되는것이냐? 에 대한 궁금증이 생기실텐데요, 이러한 경우 두가지를 비교한뒤 더 크게 적용되는 세율 한가지로 적용된다고 보시면 됩니다.
7. 다주택자 조정대상지역 양도세 계산방법
1) 1새대 3주택자입니다. 상가주택을 처분하려고 하는데요 이런경우 장기보유특별공제에 해당될까요? 해당된다면 얼마나 감면이 되나요?
조정대상지역 소재 주택인경우 1세대3주택은 중과세 대상이 되기 때문에 장기보유특별공제 적용이 가능하지 않습니다. 세율의 경우 다주택자 양도세 세율을 확인해주세요. 기본 세율에 20%(2주택자인 경우)가 가산됩니다.
2) 주택을 구입할당시 비조정지역이었으나 현재 조정지역이 된경우 조정지역 다주택자 기준으로 양도세를 내야되는건가요?
맞습니다. 취득당시 비조정대상지역이었더라도 양도하는 시점을 기준으로 조정대상지역이라면 중과세율이 적용됩니다.
3) 조정지역 1주택 비조정지역 1분양권 보유중입니다. 비조정지역 주택 입주후 2년 거주한뒤 이후 조정지역 아파트를 팔게되면 양도세는 얼마를 내야될까요?
비조정대상지역 주택을 2년이상 보유한 경우 조정지역 아파트를 양도하게 되면 기존 비조정지역 아파트가 기준시가 3억원 이하인 경우에는 양도세는 일반세율이 적용되며 중과되지 않습니다만 비조정지역의 경우라도 시가가 3억원 이상하는 아파트인 경우 세율이 가산되니 이점 참고하셔야 될것같습니다.
4) 현재 1세대 3주택 보유로 다주택자에 해당됩니다. 조정대상지역 다주택자인 경우 양도시 세율이 중과된다고 알고있는데요 여기에다 단기 보유시에도 1년미만의 경우 70%세율이 적용된다고 합니다. 이번에 단기로 보유하고 매도할 계획이기때문에 저 세율들을 전부 합한 세율을 양도세로 내야되는건가요?
위에서도 알려드렸듯이 다주택자 중과세율 or 단기보유시 적용되는 세율을 비교한뒤 더 큰쪽으로 선택해서 한가지 세율을 적용시켜 양도세를 내시면 됩니다. 두가지를 합산하는것이 아닙니다. 위내용들을 여러번 정독하시면 다주택자 중과세 되는 부분의 큰틀이 잘힐것입니다.
8. 양도세 계산기 이용해보기
다주택자 양도소득세 계산방법등 큰틀의 내용을 이해하셨다면 위 링크 클릭시 국세청 양도소득세 계산기를 이용해서 직접 계산해보시면 될것 같습니다.
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